Dodání nemovité věci upravuje § 56 ZDPH. Dodání nemovité věci může být zdanitelným či osvobozeným plněním bez nároku na odpočet DPH.
OSVOBOZENÉ DODÁNÍ POZEMKU
Od daně je osvobozeno dodání pozemku za podmínek, které jsou uvedeny v § 56 odst. 1 ZDPH – tyto dvě podmínky musí být splněny současně:
1. pozemek netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a
2. pozemek není zároveň stavebním pozemkem
K jednotlivým bodům:
Ad1) Definice pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou, najdeme v § 48 odst. 3 ZDPH – je to pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou.
Touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.
Pojem stavba – zákon o DPH dříve používal v § 56 pojem stavba spojená se zemí pevným základem, od 1. 1. 2016 používá pojem stavba pevně spojená se zemí. Pojem stavba je pro účely zákona o DPH autonomním pojmem, neboť pro výklad pojmů v harmonizované oblasti nelze použít soukromé právo jednotlivých členských států. Obsah pojmů dle tuzemského práva (stavebního zákona) je tudíž nutno v ZDPH přizpůsobit obsahu pojmů dle práva EU – stavba je tudíž každá stavba pevně spojená se zemí i jinak než pevným základem (např. mobilní buňka napojená na vodovodní a kanalizační síť).
Pojem pozemek – pozemek je část zemského povrchu, která se sestává z jedné nebo více parcel. Pojem pozemek není tudíž totožný s pojmem parcela.
Jinými slovy: osvobodit lze – dle podmínky 1 – dodání nezastavěného pozemku.
Existují však stavby, které se mohou na pozemku nacházet a nebrání jeho osvobození:
a) inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než je vlastník pozemku,
b) drobné stavby, i když jsou pevně spojené se zemí (plot, zabetonovaná lavička, můstek, studna), které nemají při prodeji určující význam.
V případě, že je splněna podmínka 1, zkoumáme pro účely osvobozeného dodání pozemku naplnění podmínky 2 – zda pozemek je či není stavebním pozemkem.
V případě, že není splněna podmínka 1 – na pozemku se nachází stavba, pozemek se považuje za zastavěný – může být dodání pozemku osvobozené plnění ještě dle § 56 odst. 3 ZDPH, budou-li naplněny podmínky zde uvedené – viz níže.
Ad2) Stavebním pozemkem se pro účely ZDPH rozumí dle § 56 odst. 2 – pozemek, na kterém
a) má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a
1. který je nebo byl předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
2. v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
b) může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.
Co se rozumí tím, že pozemek je nebo byl předmětem stavebních prací?
– dle informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016 je nutno rozumět stavebními pracemi veškeré stavební úkony včetně stavebních úkonů za účelem odstranění stávajících staveb, které vedou ke zhotovení stavby – příprava staveniště, zpevnění příjezdové komunikace, výstavba inženýrských sítí, odlesnění pozemku.
Co se rozumí správním úkonem za účelem zhotovení stavby?
– dle informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016 je nutno správními úkony rozumět samotné podání návrhu na změnu územního plánu, zahájení řízení z moci úřední, vydání písemnosti se situačním výkresem, apod.
Pokud se jedná dle definice ZDPH o stavební pozemek – prodej takového pozemku je vždy zdanitelným plněním.
OSVOBOZENÉ DODÁNÍ VYBRANÉ NEMOVITÉ VĚCI
Dodání vybrané nemovité věci je dle § 56 odst. 3 ZDPH osvobozeno od daně po uplynutí 5 let (resp. po uplynutí 3 let u nemovitostí nabytých do konce roku 2012)
a) od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, nebo
b) ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě podle stavebního zákona v souladu
1. s prvním oznámením o záměru započít s jejich užíváním,
2. se souhlasem stavebního úřadu, byly-li odstraněny nedostatky, pro které stavební úřad zakázal jejich užívání, nebo
3. s oznámením o záměru započít s užíváním nebo oznámením změny v užívání po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě.
Vybranou nemovitou věcí se pro účely DPH dle § 56 odst. 4 rozumí:
a) stavba pevně spojená se zemí,
b) jednotka,
c) inženýrská síť,
d) pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí,
e) podzemní stavba se samostatným účelovým určením,
f) právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.
Dle informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016 je východiskem pro uplatnění osvobození při dodání vybrané nemovité věci kolaudační souhlas nebo souhlas stavebního úřadu, který umožňuje současný způsob užívání dané nemovité věci. Tento kolaudační souhlas spouští testovací lhůtu pro osvobození dle § 56 odst. 3 ZDPH.
Co se rozumí kolaudačním souhlasem po podstatné změně stavby?
Podstatnou změnou stavby je nutno dle informace GFŘ rozumět:
– nástavbu o více než jedno podlaží,
– přístavbu, kterou dojde k navýšení podlahové plochy stavby o více než 50 % oproti původní podlahové ploše před navýšením,
– nástavbu, přístavbu, opravu či jiné stavební úpravy, které sice nesplní výše uvedené podmínky, avšak podléhají kolaudačnímu souhlasu či ohlášení a zároveň finanční hodnota takové stavební úpravy přesáhne 50 % zjištěné ceny nebo 50 % směrné hodnoty, která se stanoví před provedením stavební úpravy.
Oblast týkající se podstatné změny staveb se bude aplikovat až u podstatných změn, které vedly k vydání kolaudačního souhlasu nebo udělení souhlasu s užíváním stavby a tento souhlas byl vydán až po 1. 1. 2016. Pokud byl kolaudační souhlas nebo souhlas s užíváním stavby po podstatné změně vydán před 1. 1. 2016, nebudou mít dle informace GFŘ tyto podstatné změny vliv na běh lhůty pro osvobození dle § 56 odst. 3 ZDPH.
DOBROVOLNÉ ZDANĚNÍ PŘI DODÁNÍ NEMOVITÉ VĚCI
Plátce se může dle § 56 odst. 5 ZDPH rozhodnout, že u dodání pozemku, u kterého jsou splněny podmínky pro osvobození dle § 56 odst. 1 ZDPH a u dodání vybrané nemovité věci po uplynutí pětileté (či tříleté) lhůty dle § 56 odst. 3 ZDPH, toto osvobození neuplatní, naopak uplatní daň na výstupu a prodá pozemek jako zdanitelné plnění.
Pokud je příjemce plnění plátcem, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu.
V případě osvobozeného dodání pozemku či vybrané nemovité věci plátci (který musí s uplatněním daně souhlasit), se dle § 92d ZDPH uplatní režim přenesení daňové povinnosti!
