Od 1. 1. 2014 zanikl zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu nemovitosti.
Daň dědická a darovací byla začleněna do zákona o daních z příjmů.
Daň z převodu nemovitosti byla nahrazena Zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.
POPLATNÍK DANĚ § 1
Poplatníkem této daně zůstává převodce (prodávající), jde-li o nabytí nemovité věci koupí nebo směnou a v kupní (směnné) smlouvě není dohodnuto, že by byl poplatníkem nabyvatel.
V případě, že je poplatníkem daně převodce – nabyvatel je vždy ručitelem.
U směnné smlouvy se bude nově jednat o dvě samostatná nabytí nemovité věci, obě budou předmětem daně a z obou se vybere daň (dříve se směna chápala jako jedno plnění a daň se vybrala z ceny, která byla vyšší).
V ostatních případech bude poplatníkem nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci; v tomto případě odpadá ručení (vklad nemovité věci do obchodní korporace, nabytí nemovité věci vyvlastněním, nabytí obchodního závodu (dříve podnik), při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, nabytí nemovité věci na základě zajišťovacího převodu práva).
ZÁKLAD DANĚ § 10
Základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj.
Uznatelný výdaj je upraven v § 24 a jde o odměnu a náklady zaplacené za znalecký posudek.
NABÝVACÍ HODNOTA § 11
Nabývací hodnotou může být:
1. Sjednaná cena § 13
– úplata za nabytí vlastnického práva k nemovité věci (je to vše co si kupující a prodávající sjednají za nabytí nemovité věci v peněžních prostředcích i hodnota nepeněžního plnění – např. převzetí úvěru od prodávajícího, zřízení věcného břemene pro prodávajícího, apod.)
2. Srovnávací daňová hodnota § 14
– je 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny.
Zjištěná cena – viz níže
Směrná hodnota – vychází z cen nemovitých věcí ve stejném místě a ve srovnatelném čase, s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci.
Postup určení směrné hodnoty je stanoven vyhláškou Ministerstva financí č. 419/2013.
Při koupi nebo směně je nabývací hodnotou sjednaná cena nebo srovnávací daňová hodnota, a to ta, která je vyšší.
K určení srovnávací daňové hodnoty si může poplatník sám určit, zda se použije cena zjištěná či směrná hodnota.
3. Zjištěná cena § 16
– cena dle znaleckého posudku
Zjištěná cena se použije při nabytí obchodního závodu, při nabytí vlastnického práva na základě finančního leasingu, zajišťovacího převodu práva nebo se může použít jako srovnávací daňová hodnota při koupi či směně nemovitosti.
4. Zvláštní cena § 17 – 21
Zvláštní cena se použije při vydražení, vyvlastnění, v souvislosti s insolvencí, v souvislosti s pozůstalostí, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví soudem, při vkladu nemovitosti do obchodní korporace, apod.
Vklady nemovitých věcí do základního kapitálu již nejsou osvobozeny od této daně!
SAZBA DANĚ § 26
4 % ze základu daně
MÍSTNÍ PŘÍSLUŠNOST § 29
– správcem daně je ten, v jehož působnosti se nabývaná nemovitá věc nachází
SOLIDÁRNÍ DAŇOVÁ POVINNOST § 30
– poplatníci, u kterých nelze určit velikost jejich podílů (nabývaná nemovitá věc do společného jmění manželů), plní svou daňovou povinnost společně a nerozdílně.
Nově již tedy nebude každý z manželů podávat své daňové přiznání, daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí budou manželé podávat již jen jedno, bude podávat jeden z manželů jako společný zmocněnec.
OSVOBOZENÍ NOVÝCH STAVEB § 7
– od daně je osvobozeno první úplatné nabytí pozemku, jehož součástí je nová stavba rodinného domu, nové stavby rodinného domu nebo jednotky (bytu), která zahrnuje nebytový prostor typu garáž, sklep nebo komoru, užívané společně s bytem (jednotku s jiným nebytovým prostorem osvobodit nelze);
– dříve šlo osvobodit pouze první úplatný převod stavby či bytu – pozemek osvobodit nešlo, nově lze tedy osvobodit pouze pozemek, jehož součástí je stavba, samotný pozemek opět osvobodit nelze;
– toto osvobození mohl uplatnit pouze poplatník, který měl v předmětu činnosti stavební či realitní činnost – tato podmínka již zde není uvedena.
Shrnutí a příklad – koupě nemovitosti
– poplatníkem je převodce (prodávající), pokud v kupní smlouvě nebude uvedeno jinak, a nabyvatel (kupující) je ručitelem
– základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj
– nabývací hodnotou je cena sjednaná nebo srovnávací daňová hodnota, a to ta, která je vyšší
– cena sjednaná byla ve výši 1 700 000 Kč
– poplatník si určil pro stanovení srovnávací daňové hodnoty cenu zjištěnou – cena dle znaleckého posudku je ve výši 2 500 000 Kč, odměna a náklady znalce jsou ve výši 10 000 Kč
– srovnávací daňová hodnota je 75 % zjištěné ceny tj. 1 875 000 Kč
Srovnávací daňová hodnota je vyšší než cena sjednaná a je tedy nabývací hodnotou.
Nabývací hodnota 1 875 000 Kč
Uznatelné náklady (náklady znalce) – 10 000 Kč
Základ daně 1 865 000 Kč
Daň 4 % ze základu daně 74 600 Kč
Daňové přiznání se podává nejpozději do konce 3. měsíce následujícího po měsíci, v němž byl v katastru nemovitosti proveden vklad práva k nemovitosti.
Splatnost daně je ve lhůtě pro podání daňového přiznání.
Dobrý den !
Prosím o upřesnění. § 30 je možno použít jenom na manžele,kde bude podávat přiznání pouze jeden z manželů jako zmocněnec, nebo tento § lze použít i v případě spolumajitelů, kteří prodávají pozemek. V kupní smlouvě je uvedena cena za prodej pozemku bez ohledu na množství majitelů. Má v tomto případě podat každý ze spolumajitelů svoje přiznání a jakou část daně má napsat z celkové ceny. Děkuji
Dobrý den, § 30 zákona č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, mluví o poplatnících, u kterých nelze určit velikost jejich podílů na nemovité věci – jedná se tedy o společné jmění manželů. V případě podílového spoluvlastnictví je každý spoluvlastník samostatným poplatníkem a platí daň podle velikosti svého podílu. Hezký den Königová
Dobrý den, při směně pozemků jsme si nestanovili cenu sjednanou, dohodli jsme se na směně podle rozlohy. Kvůli finančnímu úřadu jsme nechali vyhotovit znalecký posudek, čili máme teď cenu zjištěnou, ta ale FU nestačí…dle smlouvy platí nabyvatel. Je tu sjednána cena opravdu nutná? Děkuji!
Dobrý den,
mohu nabídnout písemnou odpověď – v případě zájmu mě kontaktujte na mailu.
Hezký den, Königová
Dobrý den,
s manželem jsme měli rodinný dům s pozemkem a při rozvodu jsem se podílu vzdala. Dům byl prodán a z částky byly splaceny úvěry. Manžel uvedl, že vše ohledně daně vyřídil, ale daňové přiznání nepodal, zbytek peněz si nechal. Nyní je na mně, abych splatila daň z nabytí nemovitosti. Lze tuto povinnost přenést na bývalého manžela? Děkuji
Dobrý večer,
k odpovědi bych potřebovala podrobnější informace: rok prodeje, jestli jste se vzdala svého podílu po právní stránce či to byla jen ústní dohoda mezi vámi, pokud došlo k prodeji od roku 2014 – je důležitá i informace, jak přesně zněla kupní smlouva.
V případě Vašeho zájmu Vám mohu dát písemnou odpověď do mailu.
Hezký večer, Königová
Dobrý den,
s manželem jsme měli celých 20 let v podílovém spoluvlastnictví bytovou jednotku, a to každý jednou polovinou, zapsanou v KN. V r. 2019 jsme se rozvedli a uzavřeli spolu Dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvl. na tento byt. Dle dohody, tj. zápisem do KN (11/2019) a zaplacením dohodnuté částky jsem se stala výlučným vlastníkem bytu. Ve zmíněné dohodě nebylo ustanoveno, kdo z nás bude poplatníkem daně z nabytí nemovitostí. Koupila jsem si vlastně 1/2 hodnoty bytu od bývalého manžela. Můj dotaz, kdo tedy je podle zákona za těchto podmínek poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí?
Dobrý večer paní Mirovská,
pokud šlo o úplatný převod – poplatníkem daně z nabytí nemovité věci je už jen vždy nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci, tedy v tomto případě Vy.
Königová
Dobrý den,
ano šlo o úplatný převod, děkuji za odpověď.
Mirovská